Il panorama delle locazioni brevi a Bologna sta vivendo una fase di profonda trasformazione. A seguito dei recenti interventi giurisprudenziali e in attesa dell’assetto definitivo del Piano Urbanistico Generale (PUG), è fondamentale per proprietari e Property Manager adottare un approccio analitico per tutelare i propri investimenti.
Il Nuovo Scenario: Cosa è cambiato
La recente sentenza del Consiglio di Stato (n. 10361/2025) ha rimosso alcuni dei principali ostacoli operativi che avevano limitato il mercato bolognese negli ultimi mesi. In particolare:
Annullamento dell’obbligo B3: Non è più vincolante il passaggio alla categoria urbanistica “Servizi Turistici” (B3) per l’avvio dell’attività.
Rimozione del limite dimensionale: Cade il requisito della superficie minima di 50 mq precedentemente richiesto per le nuove aperture.
Oggi, pertanto, è possibile presentare la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) per tutti gli immobili che risultino regolarmente conformi dal punto di vista urbanistico-edilizio.
Le Prospettive Future e il Rischio di Salvaguardia
Nonostante l’apertura attuale, permane un elemento di incertezza: la Variante 2 al PUG. In virtù dell’Art. 27 della LR 24/2017, l’applicazione delle “misure di salvaguardia” espone le nuove SCIA al rischio di sospensione qualora la disciplina definitiva dovesse reintrodurre restrizioni più severe.
Analisi Strategica: 3 Opzioni per gli Operatori
Per orientarsi in questo “limbo” normativo, abbiamo individuato tre percorsi strategici:
Operatività Immediata (SCIA senza B3)
- Vantaggio: Avvio immediato dei flussi di cassa e posizionamento sul mercato.
- Rischio: Possibile interruzione dell’attività qualora i futuri vincoli normativi abbiano effetto retroattivo o limitativo sulle segnalazioni pendenti.
Consolidamento Preventivo (Conversione B3 e SCIA)
- Vantaggio: Maggiore resilienza rispetto a future restrizioni basate sulla distinzione tra uso residenziale e turistico.
- Svantaggio: Richiede un investimento economico iniziale per le pratiche di trasformazione catastale/urbanistica e tempi tecnici più lunghi.
Posizione di Attesa
- Vantaggio: Certezza assoluta del quadro regolatorio prima di impegnare capitali.
- Svantaggio: Mancato guadagno (lucro cessante) per tutta la durata del periodo di incertezza.
Consigli Operativi per i Property Manager
Data l’instabilità del quadro normativo, la tutela contrattuale diventa lo strumento principale di gestione del rischio. Per chi gestisce immobili di terzi, raccomandiamo l’integrazione dei contratti di mandato con clausole specifiche che prevedano:
- Sospensione Condizionata: Possibilità di sospendere reciprocamente le obbligazioni contrattuali, senza penali, in caso di restrizioni legislative sopravvenute.
- Ripartizione degli Oneri: Definizione chiara che ponga gli oneri di eventuale adeguamento urbanistico a carico della proprietà.
- Gestione Penali Ospiti: Criteri di ripartizione paritaria per eventuali rimborsi o penali derivanti da cancellazioni forzate causate da stop amministrativi.