Una corretta valutazione preliminare della tipologia di intervento è fondamentale per evitare sorprese al momento della cessione dell’immobile e, soprattutto, per gestire correttamente l’IVA sugli acquisti durante la fase di cantiere.
1. Impresa di Costruzione o di Ripristino ai fini IVA: Cosa significa e perché è importante?
Ai fini dell’applicazione dell’IVA sulla vendita di un fabbricato, la normativa considera in maniera differente l’impresa a seconda che questa sia qualificata come “impresa di costruzione” o “impresa di ripristino” per quel particolare fabbricato.
Questa qualifica non dipende dall’attività principale svolta dall’impresa (il Vostro oggetto sociale), né da riconoscimenti formali, ma dalla situazione di fatto, ovvero dal tipo di lavori edilizi che l’impresa ha materialmente eseguito (o fatto eseguire tramite terzi) su quello specifico immobile prima della vendita
2. Quali lavori “qualificano” l’impresa ai fini IVA?
L’impresa è considerata di costruzione o di ripristino per un fabbricato se ha realizzato (o fatto realizzare) su di esso interventi significativi, generalmente individuati in base alla normativa urbanistica (DPR 380/2001) Si tratta in sintesi di:
- La costruzione di nuovi fabbricati
Interventi di recupero o trasformazione edilizia di una certa importanza. Le fonti citano specificamente:
• Ristrutturazione Edilizia (Art. 3, comma 1, lettera c) DPR 380/2001) Si tratta di interventi volti a trasformare un organismo edilizio mediante un insieme sistematico di opere, che possono portare ad un organismo in tutto o in parte diverso dal precedente (es. demolizione e ricostruzione anche con diversa sagoma o volumetria, modifica sostanziale della distribuzione interna)13….
• Restauro e Risanamento Conservativo (Art. 3, comma 1, lettera d) DPR 380/2001) Interventi volti a conservare l’organismo edilizio e a valorizzarne i caratteri tipologici, strutturali e formali (es. ripristino facciate storiche, consolidamento strutturale nel rispetto delle caratteristiche esistenti).
• Ristrutturazione Urbanistica (Art. 3, comma 1, lettera f) DPR 380/2001)
Interventi finalizzati a sostituire l’esistente tessuto urbanistico-edilizio con altro diverso.
3 Lavori che generalmente NON qualificano l’impresa (se eseguiti isolatamente):
•Gli interventi di Manutenzione Ordinaria o Manutenzione Straordinaria a meno che, per la loro natura, non rientrino negli interventi più significativi sopra elencati
Questi interventi riguardano generalmente riparazioni, rinnovamenti, o sostituzioni di finiture o parti degli edifici, o modifiche interne che non alterano l’organismo edilizio in modo sostanziale
4. Il Ruolo CRITICO del Titolo Edilizio: La chiave di lettura per l’IVA
Quindi ciò che conta è il tipo di lavori eseguito Ma come si stabilisce ufficialmente quale tipo di intervento è stato autorizzato o realizzato su un immobile?
Il documento fondamentale è il Titolo Edilizio (Permesso di Costruire, SCIA, CILA, ecc.)
È il Titolo Edilizio che descrive e certifica la natura dei lavori che l’impresa ha l’autorizzazione a eseguire o che dichiara di aver eseguito.
Verificare scrupolosamente il Titolo Edilizio è pertanto il passo ESSENZIALE per determinare se l’impresa rientra o meno nella definizione di “impresa di costruzione/ripristino” per quello specifico fabbricato ai fini IVA
5. Conseguenze per l’IVA sulla Vendita del Fabbricato:
Normalmente, la vendita di un fabbricato da parte di un’impresa è esente da IVA Tuttavia, se l’impresa è qualificata come di costruzione o ripristino per quel fabbricato (sulla base del tipo di lavori eseguiti, così come risultante dal Titolo Edilizio), opera una deroga all’esenzione:
• Se la vendita avviene entro cinque anni dall’ultimazione dei lavori1… (la data di ultimazione lavori è un dato che spesso si evince o si lega ai documenti amministrativi o di cantiere connessi al Titolo Edilizio30), l’operazione è obbligatoriamente soggetta a IVA.
• Se la vendita avviene oltre cinque anni dall’ultimazione dei lavori, la vendita sarebbe esente, ma l’impresa può scegliere (esercitando un’opzione nell’atto di vendita) di applicare comunque l’IVA
La verifica del Titolo Edilizio è quindi indispensabile per sapere se la Vostra impresa rientra in una di queste situazioni di deroga all’esenzione e se dovrete applicare l’IVA o l’esenzione al momento della vendita del fabbricato.
6. Conseguenze per l’IVA sugli Acquisti: Il Rischio dell’Indetraibilità
Questo è l’aspetto con l’impatto finanziario più rilevante. La possibilità di recuperare (detrarre) l’IVA pagata sui costi sostenuti per realizzare o ripristinare il fabbricato è strettamente legata al regime IVA applicato sulla vendita:
Quando la vendita del fabbricato è esente da IVA, l’IVA pagata dall’impresa su tutti i costi relativi a quell’operazione (materiali, subappalti, progettazione, ecc.) è generalmente INDETRAIBILE
- Quando invece la vendita del fabbricato è soggetta a IVA (perché l’impresa è qualificata come di costruzione/ripristino, come risulta dal Titolo Edilizio, e la vendita rientra nei casi di imponibilità obbligatoria o per opzione), allora l’impresa ha il DIRITTO alla detrazione dell’IVA pagata su quasi tutti i costi sostenuti per la costruzione o il ripristino
Pertanto, la verifica del Titolo Edilizio all’inizio del progetto non determina solo il regime IVA della futura vendita, ma condiziona fin da subito la possibilità di detrarre o meno l’IVA sugli acquisti legati a quel cantiere. L’IVA sugli acquisti per lavori che, secondo il Titolo Edilizio, NON qualificano l’impresa (es. manutenzione ordinaria o straordinaria non “spinta”) sarà indetraibile se il fabbricato è poi venduto con esenzione IVA
7. Esempi Pratici per Comprendere la Differenza:
Immaginiamo un’impresa che acquista un immobile vetusto e intende venderlo dopo aver eseguito dei lavori:
Esempio 1: Manutenzione Straordinaria (non qualificata) -> Titolo Edilizio (es. CILA/SCIA semplice) che attesta lavori di manutenzione straordinaria.
◦ L’impresa esegue (o fa eseguire) solo lavori come rifacimento impianti, sostituzione infissi esterni, consolidamento solai, ridistribuzione interna senza alterare la struttura portante o la volumetria in modo significativo
◦ Il Titolo Edilizio rilasciato/presentato qualifica l’intervento come “Manutenzione Straordinaria”
◦ Per la normativa IVA, l’impresa NON è considerata di ripristino per questo fabbricato
◦ La futura vendita del fabbricato sarà ESENTE IVA
◦ L’IVA pagata dall’impresa su tutti i costi (materiali, mano d’opera, spese tecniche) per questi lavori di manutenzione straordinaria NON SARÀ DETRAIBILE …. Diventerà un costo.
Esempio 2: Ristrutturazione Edilizia (qualificata) -> Titolo Edilizio (es. Permesso di Costruire/SCIA complessa) che attesta lavori di Ristrutturazione Edilizia.
◦ L’impresa esegue (o fa eseguire) lavori che comportano una trasformazione sostanziale del fabbricato, magari con demolizione parziale e ricostruzione con modifica di sagoma/volumetria o un cambio d’uso urbanisticamente rilevante
◦ Il Titolo Edilizio rilasciato/presentato qualifica l’intervento come “Ristrutturazione Edilizia” (Art. 3, c. 1, lett. c, DPR 380/2001)
◦ Per la normativa IVA, l’impresa È considerata di ripristino per questo fabbricato
◦ La futura vendita del fabbricato sarà SOGGETTA a IVA (obbligatoriamente nei 5 anni dall’ultimazione lavori, opzionalmente dopo)
◦ L’IVA pagata dall’impresa su tutti i costi (materiali, mano d’opera, spese tecniche) per questi lavori di ristrutturazione SARÀ DETRAIBILE Non diventerà un costo (salvo pro-rata o specifiche limitazioni).
Come potete notare, la differenza nel Titolo Edilizio (e nel tipo di lavori che certifica) cambia completamente il regime IVA della futura vendita e, soprattutto, la possibilità di recuperare l’IVA sugli acquisti.
7. Cosa fare concretamente?
Per le Vostre operazioni immobiliari (costruzione, acquisto per ripristino e successiva vendita):
• Prima di iniziare i lavori e soprattutto prima di sostenere costi significativi, verificate attentamente il Titolo Edilizio relativo all’intervento previsto o in corso.
• Comprendete quale tipologia di intervento (manutenzione, restauro, ristrutturazione, nuova costruzione) è autorizzata o attestata dal Titolo Edilizio.
•In base a questa verifica, sarà possibile stabilire con maggiore certezza se sarete qualificati come “impresa di costruzione/ripristino” per quel fabbricato ai fini IVA e, di conseguenza, determinare se la futura vendita sarà soggetta a IVA o esente.
Questa valutazione preliminare Vi consentirà di gestire correttamente la detrazione dell’IVA sugli acquisti fin dalle prime fasi del progetto.
Conclusioni
Il Titolo Edilizio non è solo un adempimento urbanistico; è un documento che ha dirette e significative ripercussioni sul regime IVA delle Vostre operazioni, in particolare sulla possibilità di detrarre l’IVA sugli acquisti. Un’analisi superficiale o tardiva può portare a costi IVA inaspettati e non recuperabili.
Restiamo a Vostra completa disposizione per analizzare i Vostri specifici Titoli Edilizi e fornirVi una consulenza sul corretto regime IVA da applicare ai Vostri progetti immobiliari, sia in fase di realizzazione che di vendita.