Le mutate condizioni economiche unite alla continua espansione del turismo, soprattutto attraverso la rete internet, stanno spingendo sempre più turisti italiani e stranieri, a scegliere di affittare autonomamente una casa vacanza o a soggiornare in un bed & breakfast. Avviare tali attività è possibile ed è anche facile basta seguire semplici regole contrattuali, rispettare gli adempimenti fiscali previsti per i canoni di locazioni derivati dall’affitto turistico e per la dichiarazione dei redditi. Da un punto di vista fiscale, il soggetto che esercita tali attività si chiede dunque quali siano i limiti oltre i quali le stesse si configurino come attività di impresa. Purtroppo, non vi è a tutt’oggi alcuna “quantificazione” del concetto di “abitualità” e neppure di “occasionalità”.
Nei paragrafi che seguono si cerca di illustrare alcuni chiarimenti rispetto alla corretta gestione fiscale, tra attività occasionale o attività di impresa, delle varie tipologie di locazione turistica:
- 1)Bed & Breakfast
- 2)Appartamenti per Vacanze per fini turistici
- 3)Affittacamere: attività di impresa
- 4)Gestione attività di locazione tramite terzi – Vedi caso AIRBNB
- 5)Casi di Sub-locazione
6)Aspetti fiscali nel Bed &Breakfast
Il Bed and Breakfast è una formula che permette alle famiglie di ospitare, saltuariamente e a pagamento, i turisti nella propria abitazione. L’attività di B&B deve essere esercitata avvalendosi dell’organizzazione familiare e, pertanto, senza lavoratori dipendenti, soci o collaboratori.
L’attività di B&B può essere esercitata in forma di impresa o in forma occasionale e presenta diversità notevoli dal punto di vista fiscale.
Bed & Breakfast
Forma occasionale 0 Forma di impresa
La scelta dell’una o dell’altra modalità non sempre è lasciata alla volontà personale ma deriva da fatti e circostanze che possono far ricomprendere tale attività nella sfera dell’attività imprenditoriale.
Elementi che concorrono alla definizione di attività di B&B esercitata in
forma occasionale:
Attività esercitata nella casa di abitazione (residenza) – massimo tre camere.
Massimo sei posti letto.
Attività esercitata saltuariamente.
Deve essere a carattere stagionale.
Non sono ammessi servizi accessori.
Solo colazione e pernottamento.
Non sono ammessi altri pasti rispetto alla colazione.
La colazione può essere servita solo a chi ha pernottato.
Redditi per attività occasionale: Possibilità di dedurre i costi
I redditi derivanti dall’attività di Bed and Breakfast sono determinati come differenza tra l’ammontare percepito nel periodo d’imposta e le spese, opportunamente documentate ,specificamente inerenti alla loro produzione, tra questi anche le rendita catastale dell’immobile nella misura del 50%
Per poter dedurre i costi inerenti l’attività di B&B è necessario conservare tutta la documentazione relativa ai costi sostenuti (fatture di acquisto,) e relative quietanze di pagamento (bonifici, ricevute, ecc)
Tassazione B&B in forma occasionale ( Reddito diverso)
Ai fini delle imposte i redditi ( canone – costi) che rientrano nell’attività in forma occasionale del B&B sono, rilevati tra i redditi diversi e sono soggetti ad Irpef, oltre che addizionali comunali e regionali, e godono di una detrazione specifica
Indizi in base ai quali l’attività NON può essere considerata OCCASIONALE
Oltre all’incasso esistono degli indicatori ben precisi che per il fisco costituiscono probabili indizi dell’esercizio dell’attività di impresa: “ nell’eventualità in cui l’attività venisse svolta in modo sistematico e con carattere di stabilità, evidenziando una certa organizzazione di mezzi, la medesima si qualificherebbe in termini abituali e quindi professionali …”.
Tassazione B&B in forma imprenditoriale
Il reddito per l’attività di B&B, ottenuto dalla differenza tra incassi e spese, esercitato in forma di impresa comporta:
- l’apertura di una partita iva, assoggettamento a Iva 10% sulla prestazione fornita, iscrizione alla camera di commercio e Inps, semplificando:
| Attività Occasionale | Attività di Impresa |
| Affitto occasionale delle stanze (non massivo) | Esercizio abituale ed esclusivo con elevato ricambio degli ospiti. |
| Avere altre attività con redditi (lavoro dipendente, attività professionale etc) | Non avere altre e diverse attività “prevalenti” (lavoro dipendente, libero professionale, ecc.); |
| – Destinazione dell’immobile principalmente alle esigenze abitative del titolare o dei suoi familiari | – Destinazione dell’immobile principalmente
alle esigenze abitative degli ospiti, |
| Utilizzo dei familiari per erogare
servizi agli ospiti (rifacimento stanze, pulizia colazioni etc) |
Utilizzo di uno o più collaboratori per erogare servizi agli ospiti. Utilizzo di uno o più collaboratori per erogare servizi agli ospiti. |
| Nessuna o minima offerta di servizi
aggiuntivi.
|
Offerta di servizi aggiuntivi rispetto a quelli minimi previsti (noleggio bici e/o attrezzature sportive, interpretariato, convenzioni piscine, biglietti ecc.); |
| Nessuna o minima pubblicità
periodica e ricorrente |
Elevata pubblicità periodica e ricorrente (su
riviste, periodici, Internet). |
Attività di locazione appartamenti per Vacanze per fini turistici e affittacamere
Le case vacanze sono in genere seconde case che vengono affittate, soprattutto per coprire costi di manutenzione e di natura fiscale che una seconda casa comportano, oltre per la possibilità di avere una parte anche di remunerazione dalle stesse.
Per affittare una casa vacanze è necessario stipulare un contratto per l’uso della casa per brevi periodi, nel corso di una o più stagioni turistiche. Per operare senza partita iva ( da quanto oggi è riportato sul sito dell’Emilia Romagna) il contratto non deve essere superiore ai 6 mesi consecutivi e si può disporre fino a massimo 2 appartamenti o case e assenza di servizi accessori.
Nell’ambito dell’affitto di case vacanze si potrebbero configurare 3 tipologie di redditi a seconda della tipologia, durata della locazione e numero di appartamenti.
- Reddito fondiario: Locazione, che non prevede erogazioni di servizi accessori oltre quelli riferiti a : utenze, fornitura esclusivamente iniziale di biancheria, arredi, utenzili per preparazione pasti.
In caso di affitto rientrante nel reddito fondiario il contribuente ha la possibilità applicare anche la CEDOLARE SECCA
Locazione appartamenti per Vacanze: Reddito Occasionale o Reddito d’impresa
La differenza sostanziale tra la gestione in forma imprenditoriale e la gestione in forma occasionale risiede nella presenza o meno di servizi accessori alla locazione e numero appartamenti oggetto della locazione.
Qualora vengano offerti anche servizi accessori, tipo alberghiero, (cambio giornaliero biancheria, pulizia locali, servizio ricevimento ospiti, manutenzione ordinaria degli impianti), il reddito sarà tassato o come reddito diverso ( se svolto in modo occasionale) o come reddito di impresa in base a quanto già detto in tema di B&B.
Massimo numero di appartamenti da locare per rientrare nell’ ambito di occasionale
Infine l’occasionalità o meno della locazione, può essere ravveduta nel numero di attività abitative locate da ciascun proprietario, in linea di principio sino ad un massimo di 2 appartamenti in base a orientamento da parte dell’agenzia delle entrate, l’attività può essere ricondotta tra i redditi diversi di natura occasionale
Adempimenti
A seconda della tipologia di attività tra occasionale o impresa saranno ben diverse le norme da rispettare per gestire la casa vacanze.
Nell’ambito della locazione occasionale gli adempimenti previsti sono :
- – Comunicazione comune al solo fine statistico
- – Certificato di agibilità
- – Predisposizione APE
- -Polizza assicurativa conto terzi
- – Accreditamento presso Questura
in caso di locazione in regime di impresa, oltre quelli sopra elencati si aggiungono:
- Scia al comune
- Iscrizione Rea , con indicazione in domanda dei prezzi minimi e massimi della locazione in base al periodo e al numero di persone, oltre a quanto previsto dalla legge quadro di ogni regione
Infine, si ritiene l’esclusione dall’applicazione del regime “cedolare secca” del 21% nel caso di locazione nell’esercizio dell’attività che non rientri nell’ambito di reddito fondiario, sia nel caso che abbia le caratteristiche di occasionalità che di impresa.
Affittacamere : attività di impresa
Oltre all’attività di locazione casa vacanze ( limite di 2/3 appartamenti) sono presenti anche esercizi di affittacamere , ovvero strutture, gestite in forma imprenditoriale, composte da non più di sei camere destinate a clienti, ubicate in non più di due appartamenti ammobiliati in uno stesso stabile, nelle quali sono forniti alloggio ed eventualmente servizi complementari.
Vantaggio dalla gestione in regime di impresa in ipotesi di presenza requisiti per adozione regime forfettario
Lo svolgimento dell’attività di affittacamere qualora venga svolta superando il limite del numero di 6 camere ubicate in non più di 2 appartamenti in uno stesso stabile, deve essere ricondotta nel regime di impresa. Il regime di impresa, prevede quindi l’apertura di partita iva e gli adempimenti di natura fiscale e previdenziali sopra richiamati, però non comporta limiti di tempo, quindi può essere esercitata tutto l’anno, nessun limite promozionale, né limiti di fornitura di servizi aggiuntivi e possono essere forniti anche pasti principali oltre alla prima colazione
Per completezza di informazione è utile precisare che l’attuale normativa consente alle imprese di modeste dimensioni di godere di regimi fiscali e previdenziali di vantaggio, i principali vantaggi :
- Rilevanza dei Ricavi nella misura del 40%, quindi abbattimento dell’imponibile nella misura del 60%
- Per l’attività di affittacamere non è previsto un minimo contributivo
Gestione attività di locazione tramite terzi – Vedi caso AIRBNB
Allo scopo di evitare particolari impegni, sempre più spesso oggi si assiste al ricorso di piattaforme internet, ( AirBnB, Booking, Halldis), le quali offrono il servizio di mettere in contatto domanda e offerta, ne curano gli aspetti economici-operativi, compreso quello di garantire l’introito del corrispettivo in nome e per conto del proprietario, al quale lo riverseranno trattenendo una provvigione.
Nell’ambito di questa fattispecie nulla cambia in merito alla gestione fiscale rispetto a quanto riportato nei casi di diretta gestione degli immobili da parte del proprietario.
Quindi, se il proprietario si limiterà a mettere a disposizione l’appartamento, anche se arredato, senza ulteriori servizi, il reddito prodotto sarà da ricondurre nei redditi fondiari con possibilità di applicazione anche della cedolare secca al 21%
Qualora l’attività rientri in quella di affittacamere e/o di B&B, quindi con aggiunti di ulteriori servizi oltre quelli del puro godimento, il canone percepito rientrerà nei redditi occasionali o nei redditi d’impresa asseconda della qualifica, dell’ entità e dell’ organizzazione impiegata nella gestione.
Casi di Sub-locazione
L’attività di gestione di case vacanze può anche essere demandata a terzi attraverso contratti di sublocazione.
Più precisamente l’immobile è ceduto, tramite normale contratto dal proprietario ad un terzo, il quale, dietro il pagamento di un canone coerente, viene autorizzato a cederlo in godimento. In questo caso per il proprietario il canone ricevuto sarà da rilevare come reddito fondiario con possibilità di utilizzo della cedolare secca o applicazione aliquote Irpef, per il sub locatore, il canone si qualificherà come reddito diverso con la possibilità di dedurre i costi di diretta imputazione e se possibile l’utilizzo di specifiche detrazioni.